各县（市、区）综合行政执法局，温岭市住建局，市局台州湾新区执法支队：

为规范物业专项维修资金管理，提升我市物业管理水平，结合本市实际，我局制定了《台州市物业专项维修资金使用办法》，现印发给你们，请予以执行。

                     

 

                        台州市综合行政执法局

                           2023年12月25日

台州市物业专项维修资金使用办法

 

第一章    总  则

第一条  为进一步加强我市物业专项维修资金使用管理，严格物业专项维修资金使用审批程序，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业专项维修资金管理办法》和《台州市物业管理条例》等有关法律法规和规章，制定本办法。

第二条  本市行政区域内由物业主管部门代为管理的物业专项维修资金使用的监督和管理适用本办法。

实行业主自主管理的，可参照本办法执行。

第三条  市物业主管部门负责全市物业专项维修资金使用的监督管理。县（市、区）、台州湾新区物业主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金使用的具体指导、监督和管理。

第四条  物业专项维修资金的使用应当坚持“业主集体决策、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，做到公开、公平、安全使用。

第五条  物业专项维修资金专项用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的，不得在物业专项维修资金中列支。使用前，应当以业主委员会为主体开设物业专项维修资金支用专户，实行专款专用。

业主应当增强物业共用部位、共用设施设备维修、养护的责任意识。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，加强对物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长使用寿命。

共用部位、共用设施设备因相关专业单位施工造成损坏或者属于人为损坏的，应及时恢复原状，其维修费用由责任人承担。

 

第二章    使用范围

第六条  物业专项维修资金不得挪作他用。但因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、预结算编审等活动所产生的费用，可以在物业专项维修资金中列支。

第七条  共用部位维修、更新和改造范围包括：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；

（二）屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；

（三）门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落或者发生渗漏，门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的；

（四）外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

第八条  共用设施设备维修、更新和改造范围包括：

（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或者局部修复的；

（二）楼宇公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的；

（三）整体更新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主要部件的；

（四）整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件的；

（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的；

（六）小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用，需要整体或者局部修缮、更新的。

相关专业单位按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。

 

第三章    使用程序

第九条  物业专项维修资金使用的申请人应当向维修资金管理机构提出维修资金使用申请，物业专项维修资金使用的申请人包括：

（一）成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

（二）未成立业主委员会的，由业主向社区居民委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居民委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。

 第十条  申请人应当按照物业专项维修资金使用范围，根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意见，提出一定时期内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造计划，并制定物业维修、更新和改造方案报业主委员会或社区居委会审核。

物业维修、更新和改造方案包括：

（一）物业维修、更新和改造内容及实施范围；

（二）工程预算；

（三）物业专项维修资金的列支范围、分摊方式及面积；

（四）物业专项维修资金缴存余额；

（五）物业维修、更新和改造组织方式；

（六）维修施工单位选择方式；

（七）施工方案及实施时间。

申请人可以持相关证明到物业主管部门查询物业专项维修资金缴存余额。

第十一条  物业维修、更新和改造费用工程预算3万元以上的，在提交业主大会讨论前，由申请人委托有资质的工程咨询机构进行审查。

第十二条  经审核的物业维修、更新和改造方案应当在物业管理区域内公示，公示期7日。业主对公示内容有异议的，业主委员会应当对业主做好解释工作。公示期满无异议的，申请人应当通过召开业主大会等形式对物业专项维修资金维修、更新和改造方案进行确认，并根据《台州市物业管理条例》关于使用维修资金的相关规定进行表决。

第十三条  物业维修、更新和改造涉及单幢或者单元部分业主的，应当在本幢或者本单元公示，并由本幢或者本单元业主表决确认。

第十四条  申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造。施工单位应当具有与物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造施工内容相符的资质条件。维修、更新和改造项目应当通过以下方式择优选择有资质的施工单位：

（一）不超过10万元的维修项目，可依据业主大会决议选定施工单位；

（二）10万元以上，不超过30万元的维修项目，应当采取邀请招标或者公开招标方式选定施工单位；

（三）30万元以上的维修项目，应当采取公开招标方式选定施工单位。

第十五条  申请人应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等内容。

第十六条  维修、更新和改造项目保修期限参照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，质量保证金不应高于合同总价5%。

第十七条  申请人持经审核的物业维修、更新和改造方案及下列材料到项目所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金：

（一）物业专项维修资金使用申请表；

（二）业主大会或相关业主书面确认原件及复印件；

（三）物业维修、更新和改造方案公示情况照片及公示证明；

（四）工程施工合同。

通过招投标方式确定施工单位的还需提供工程招投标证明。

第十八条  物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当按下述要求完成核准手续：

（一）审核工程预算编审书；

（二）核对物业专项维修资金存款余额；

（三）按照不超过工程预算的70%将支用部分资金划转入支用专户。

提交申请材料不齐全的，当场一次性告知需要补正的全部内容。

第十九条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制度。物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。

第二十条  工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资料。申请人应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收，并签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。工程验收合格的，申请人应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员会，业主委员会主任、副主任阅后签章；无业主委员会的，由社区居委会主任阅后签章。

第二十一条 申请人应当按照决算费用出具《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内公示，公示期7日。业主对公示内容有异议的，业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。

第二十二条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊：

（一）多幢房屋的费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

（二）专属单幢房屋的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

（三）专属一个单元房屋的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；

（四）属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第二十三条 决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程预算或者在约定范围内的，申请人到物业主管部门办理工程尾款核拨手续，应当提交下列材料：

（一）物业维修、更新和改造工程费用决算报告；

（二）物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册及公示情况照片；

（三）物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明；

（四）发票及费用清单；

（五）物业维修、更新和改造工程验收报告；

（六）其他需要提供的相关材料。

物业主管部门将工程尾款核实后划转到申请人在对应银行开设的支用专户。同时，按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。

第二十四条  物业专项维修资金决算金额低于预拨款的，其结余部分应当在办理工程结算时交回物业专项维修资金专户。物业专项维修资金工程决算金额不得超出物业维修、更新和改造方案预算金额10%或者1万元以上。

第二十五条  物业专项维修资金使用后，物业主管部门、申请人应当将《物业专项维修资金使用申请表》、《物业维修、更新和改造方案》、《物业维修、更新和改造方案确认明细表》、《物业维修、更新和改造方案公示证明》、《工程施工合同》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明》、《物业维修费用发票复印件》、《物业维修、更新和改造工程验收报告》及相关资料按物业项目一式两份各自立卷存档，原件由物业主管部门存档。

第二十六条  根据《台州市物业管理条例》规定，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会、物业管理委员会或者社区居民委员会核实，可直接拨付应急维修资金：

（一）电梯主要部件严重损坏，经电梯维护保养单位提出，电梯管理责任人确认的；

（二）消防设施设备严重损坏，消防救援机构或者第三方专业检测机构出具书面证明文书的；

（三）排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的；

（五）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

紧急情况下的应急维修，物业维修、更新和改造方案应当在应急维修资金拨付前向业主公示，公示期7日，公示期内占维修资金列支范围内总人数20%以上的业主提议物业维修、更新和改造方案应当经业主共同决定的，应当组织业主对物业维修、更新和改造方案进行表决。

第二十七条  申请人在申请专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的专项维修资金挪作共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。申请人应当对申请使用资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。维修资金管理机构应当对使用申请资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

 

第四章    服务监督

第二十八条  业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的，申请人应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。疑义成立的，委托费用由相关责任单位（或个人）支付。

第二十九条  在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

因工程施工不可避免的原因造成业主房屋专有部分损坏的，应当修复或者给予合理补偿。费用计入维修、更新和改造成本。

第三十条  在施工过程中，施工单位应当文明施工，减少噪音，防止污染。申请人应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止；施工过程中确有问题的，应当尽快与施工单位协商、解决。

 

第五章    附  则

第三十一条  本办法所称以上、以下，均包含本数。

第三十二条  已建立物业专项维修资金的非住宅物业参照本办法执行。

第三十三条  本办法自2024年2月1日起施行。