各县（市、区）综合行政执法局，温岭市住建局，市局台州湾新区执法支队，各物业服务企业：

为进一步规范和完善前期物业服务招投标活动，保障物业服务招投标当事人的合法权益，促进物业服务水平提高和物业行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《浙江省物业管理条例》和《台州市物业管理条例》等有关规定，结合本市物业服务招投标实际情况，现就规范前期物业服务招投标活动有关事项通知如下:

一、招标方式

（一）前期物业服务招标由招标人依法组织实施，分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含招标公告规定的事项。

（二）招标公告或者投标邀请书应当包括下列内容：

1.招标物业的名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

2.对投标人的要求；

3.投标的地点和期限；

4.获取招标文件的办法、地点、时间及相关费用等。

招标公告的公告期不得少于5个工作日。 

招标人应当在发布前期物业招标公告或者发出投标邀请书的10日前，持项目开发建设的批复文件、招标公告或者投标邀请书、招标文件等资料向县（市、区）物业主管部门备案。

（三）选聘物业服务企业采取招标方式和协议方式。物业管理区域内总建筑面积在5万㎡以上的，应当采取招标方式确定物业服务企业；总建筑面积在10万㎡以上的，必须采取公开招标方式确定物业服务企业。投标人不足3家或者物业管理区域内建筑面积不足5万㎡的，经物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

采用协议方式选聘的，鼓励选择上一年度浙江省物业服务企业信用等级评定B级以上的物业服务企业。

（四）招标人可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构不得在所代理招标项目中投标或者代理投标，也不得为所代理的招标项目的投标人提供投标咨询。

（五）符合以下情形之一的，可以不实行前期物业招投标:

1.物业属于单一业主，设施设备完整独立的;

2.物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的;

3.同一物业管理区域内同一建设单位分期开发建设的物业，部分已实施物业管理，其余新建的。 

（六）前期物业服务期间，业主大会和业主委员会尚未组建时,物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、收费项目和标准不变的前提下，按照《浙江省物业项目退出管理办法》有关规定另聘物业服务企业。

二、资格预审

招标人可以根据招标文件的规定在报名截止之日起3日内对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，招标人向各投标申请人发出资格预审结果通知书，同时告知资格预审合格的投标申请人获得招标文件的时间、地点和方法。

资格预审合格的投标申请人在5家以下的，应全部作为入围投标人。资格预审合格的投标申请人大于5家的，应由招标人通过抽签方式确定入围投标人，招标人可推荐1家资格条件满足要求的投标申请人直接入围参加投标；入围投标人的数量由招标人自行确定，但应不少于5家（含招标人推荐单位）。

三、评标专家

（一）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5至7人单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标人已推荐投标申请人的，则不得选派评委，全部评委由物业管理方面专家组成。

评标委员会的专家成员，应当在物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门组织下，从台州市物业主管部门建立的评标专家库成员名单中随机抽取确定。

（二）评标专家有下列情形之一的，应当主动回避，不得参加相关项目的评标：

1.与投标人有人事、劳务或亲属关系的;

2.所在单位与投标人有股权关系或业务合作关系的;

3.从投标人单位离任两年内的；

4.与投标人有其他利害关系的。

（三）评标专家有违法违规行为或一年内有两次以上无故不参加评标等不称职行为的，取消其评标专家资格。

四、评标中标

（一）评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件评分等情况进行综合评标。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

（二）投标文件中有含义不明确的内容，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清或者说明的，可以要求投标人作出澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不应超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

（三）有下列情形之一的，评标委员会可以认定为废标:

1.投标文件违反法律、法规、规章等规定的;

2.投标文件未能满足招标文件规定的实质性要求和条件的;

3.投标人在投标书提供企业业绩等情况有弄虚作假、夸大等情形，投标人又不能合理说明或者不能提供相关材料证明的;

4.符合招标文件规定的其他废标条件的。

评标委员会将认定为废标的投标排除后，有效投标少于3个，使得投标明显缺乏竞争的，可以否决全部投标。所有投标被否决的，招标人应当依法重新组织招标。

（四）评标委员会完成评标后，应当出具签字确认的书面评标报告，向招标人推荐不超过3名按照得分高低排序的中标候选人。招标人应当自收到评标报告之日起3个工作日内公示评标结果，公示时间为5日。

（五）招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标、因不可抗力不能履行合同或者被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，招标人可以按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标。

五、异议处理

（一）投标人或其他利害关系人在评标过程产生异议的，可向评标委员会提出，由评标委员会根据异议内容讨论决定，并将决定告知异议人。评标委员会认为提出异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动。

（二）投标人或其他利害关系人认为招投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人应当自收到异议之日起3个工作日内作出答复，作出答复前应当暂停招投标活动。

（三）县（市、区）物业主管部门发现招投标活动中有违反法律、法规、规章和规范性文件规定的，应当及时组织核查，必要时应当责令招标人重新评标或者重新招标。

六、中标备案

（一）招标人应当在确定中标人之日起5日内向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

（二）招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门办理中标备案，备案资料应当包括：开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。委托代理招标的，还应当附招标代理合同。

（三）招标人和中标人应当自中标通知发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人服务承诺内容、以及评标委员会的综合性改进意见等签订物业服务合同。招标人应当自物业服务合同签订之日起15日内，将合同报物业项目所在地的县（市、区）物业主管部门备案。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

七、其他事项

（一）本通知所称以上、以下，均包含本数。

（二）业主大会决定重新选聘的，提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业，参照前期物业招投标程序执行。

（三）本通知自2024年2月1日起施行。此前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

附件：台州市前期物业服务招投标评分办法（参考文本）

台州市综合行政执法局

                             2023年12月25日

附件

台州市前期物业服务招投标评分办法

（参考文本）

    为规范和完善前期物业服务招投标活动，促进物业服务行业健康有序发展，根据《关于规范前期物业服务招投标工作的通知》精神,现对前期物业服务招投标评分细则作了细化和明确。具体计分办法为：

采用百分制综合评分办法，评分分值由资信标30分、技术标50分、商务标报价20分三部分组成，共计100分。    

一、投标文件的资信评审（30分）：评标委员会根据各投标人提供的企业的浙江省物业服务企业信用等级、获得荣誉、年度考核、管理现状和业绩等有关情况，进行综合评比、打分。资信提供的材料必须真实有效，否则投标文件视为无效。

资信标评分分值设定及评分细则

注：上述评分内容，缺项的不得分。

二、投标文件的技术评审（50分）：评标委员会根据各投标人的技术标的物业项目整体服务策划与管理目标，项目组织实施方案（人员配置、物业服务重难点分析及解决措施、具体实施方案、内部考核制度、应急措施方案），服务质量承诺等内容，并视其科学性、合理性、创新性、针对性、可行性和完善性程度分别进行综合评审。技术标为暗标，不得体现物业企业相关内容。

技术标评分分值设定及评分细则

 注：上述评分内容，缺项的不得分。

三、投标文件的商务报价评审（20分）：评标委员会对商务报价的数量、单价、费用组成和总价等进行全面审阅，按下列计分方法进行商务报价的计分：

以所有有效投标报价的算术平均值作为评标基准价。等于评标基准价的得20分，每高一个百分点扣1.5分，每低一个百分点扣1分，中间按内插法计算。

台州市综合行政执法局办公室            2023年12月25日印发