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《台州市物业管理规定》解读
发布日期:2019-07-08            浏览次数:

一、立法必要性

物业管理与人民群众生产生活息息相关,在改善小区居民生活环境的同时,可以促进邻里融洽、社会稳定,增强群众的安全感、幸福感、满足感,对于构建和谐社会具有重要意义。

近年来,我市物业服务业呈现快速发展态势,行业规模稳步增长,截止2018年6月,全市物业服务企业共有276家,从业人员近2万人,物业服务项目769个,管理总建筑面积约6500多万平方米,年经营收入8.9亿元。同时,物业管理方面存在的问题也日益显现,如业主大会和业主委员会运作不规范、部分物业服务企业服务质量意识不强、建设单位开发建设阶段遗留问题较多、住房专项维修资金紧急使用难、少数业主怠于支付物业费等现象比较突出。2016年以来,国务院相继取消了物业服务从业人员职业资格管理和物业服务企业资质管理制度,对物业事后监督管理提出了更高的要求。为解决我市物业管理的突出问题,适应资质管理制度取消后物业管理新形势,规范物业管理活动,更好地维护物业管理各方主体的合法权益,制定《台州市物业管理规定》十分迫切和必要。

二、起草的原则和过程

起草《规定》遵循以下基本原则:一是坚持不抵触原则,符合《物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等上位法的立法精神和有关规定;二是坚持有特色原则,体现台州地方特色,借鉴但不照抄外地城市的做法;三是坚持可操作原则,进一步细化和补充上位法相关规定;四是坚持权责利一致原则,理顺物业管理参与各方的权、责、利。 

《规定》由市城市管理局负责起草,并于2018年9月19日上报至市政府。原市法制办收到送审稿后,按照规章制定程序要求,通过台州政府法制网、台州政府法制微信公众号等向社会公开征求意见,同时书面发函向各县(市、区)人民政府、市级各单位和立法专家征求意见,并会同市城市管理局成立调研组赴县(市、区)开展立法调研。10月12日,市政府副秘书长苏元蓬带队赴椒江开展立法调研,并召开立法座谈会听取基层意见。10月下旬,原市法制办会同市城市管理局赴杭州、上海、南京和重庆学习考察当地物业管理立法工作。结合前期意见征集和调研情况,原市法制办多次会同市城市管理局,对《规定》逐条讨论、分析,并反复修改完善。11月上旬,原市法制办就修改后的《规定》再次征求市级相关部门意见,12月上旬,市府办书面征询市级有关部门意见。在征求意见过程中,我们还多次向省有关部门和市人大常委会有关工委报告,并认真吸收相关意见。

今年1月10日,《规定》已经市政府党组会议审议通过;6月11日,《规定》已经市委常委会审议通过。

三、《规定》的主要内容

《规定》共四十一条,体例上不分章节,主要规定了以下内容:

(一)关于物业管理的范畴。考虑到实践中未聘请物业服务企业管理的住宅小区有一定数量的存在,《规定》将业主通过选聘物业服务企业管理物业和业主自行管理物业的方式都纳入规章调整的范围,使物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府以及社区对没有聘请物业服务企业的住宅小区的管理有章可循。(第二条)

(二)关于职责分工。《规定》对各级人民政府、职能部门、基层组织和行业协会等在物业管理方面的职责都作了规定。要求县(市、区)政府应当加强对物业管理工作的组织领导,建立健全综合协调和考核机制。明确市、县两级物业主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,有关行政管理部门协助做好本行政区域内物业管理的监督管理相关工作。明确街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会成立和业主委员会的选举工作。鼓励居民委员会等社区组织参与物业管理,鼓励居民委员会成员和业主中的党员通过法定程序担任业主委员会成员,支持业主委员会和物业服务企业根据中国共产党章程的规定,设立党的组织,开展党的活动。《规定》还明确了行业的自律要求。(第三条至第五条)

(三)关于物业规约等示范文本的编制。为促进业主自治能力的提高,增强业主处理与物业服务企业之间纠纷的能力,为业主提供规范的管理规约和物业服务合同等示范文本显得十分必要。《规定》要求,市物业主管部门应当会同其他有关部门制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法和工作规则、物业服务合同等示范文本,供物业管理各方参照使用。《规定》还明确县(市、区)物业主管部门应当定期组织业主委员会成员、执行秘书参加物业管理法律和业务知识培训,相关经费列入同级人民政府财政预算。(第六条、第十八条)

(四)关于业主大会和业主委员会。《规定》在上位法规定的基础上对业主大会和业主委员会的成立、业主大会决定的事项、业主委员会职责、业主大会和业主委员会工作经费以及业主委员会执行秘书等事项进行了明确。实践中,业主委员会账目管理不透明是业主和业主委员会之间纠纷较多发生的领域,业主公共资金也存在一定的不安全性,《规定》明确推行业主委员会会计委托代理制度,业主委员会可以委托街道办事处、乡镇人民政府会计代理机构或者其他会计代理机构代理会计业务。(第九条至第十四条)

(五)关于物业管理委员会。业主大会成立难是当前我市物业管理难题之一,而没有成立业主大会的住宅小区,容易造成物业管理失序现象。《规定》借鉴南京等地物业管理经验,引进物业管理委员会制度,明确不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会。同时对物业管理委员会的运行设定了较为严格的议事规则程序,确保物业管理委员会能够维护业主合法权益。另外,针对已经成立业主委员会的住宅小区换届不畅甚至停摆的现象,《规定》明确业主委员会任期届满应当换届而怠于换届,或者业主委员会委员人数不足二分之一应当改选而怠于改选的,经街道办事处、乡镇人民政府责令改正而不改正的,应当成立物业管理委员会组织召开业主大会会议选举产生新的业主委员会。(第十五条至第十七条)

(六)关于物业信息披露。取消物业服务企业资质管理制度后,物业管理应当着力加强物业服务透明度,从而发挥广大业主的监督作用。《规定》明确市物业主管部门负责建立物业管理信息平台,鼓励物业服务企业、业主委员会相关信息在物业管理区域内公示的同时,通过物业管理信息平台披露。(第七条、第二十一条)

(七)关于物业管理区域内具体事项的管理。《规定》对公共停车泊位使用、车辆停放管理、广告管理、外来人员管理以及共有设施设备移交和管理等进行了明确。《规定》鼓励对装修或者维修房屋产生的建筑垃圾采取袋装化收集,明确实施生活垃圾定时定点分类投放的住宅小区须制定具体实施方案的工作要求。(第二十四条至第二十九条)

(八)关于物业服务费用的交纳和使用。《规定》对物业服务费、物业专项维修资金和物业保修金等费用的交纳和使用在相关法规政策规定的基础上进一步进行了明确。在物业服务费交纳方面,要求建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用;规定业主未交纳物业服务、公共水电分摊等费用的,物业服务企业、业主委员会可以通过向业主所在单位或者行业主管部门通报的形式,督促交纳;禁止物业服务企业采取停止供水、供电、供热、供燃气等限制物业使用的方式迫使业主、非业主使用人交纳物业服务费用。在物业专项维修资金管理方面,对业主拒不续交物业专项维修资金的,县(市、区)物业主管部门可以责令续交;建设单位及物业服务企业在前期物业管理过程中利用物业管理经营用房等进行经营所得属业主共同所有,用于补充物业专项维修资金。在物业保修金的管理方面明确按照保修期限分阶段验收制度。(第三十条至第三十七条)

(九)关于法律责任。《规定》对违反物业服务企业违反规定限制物业使用、建设单位或者其聘请的物业服务企业拒不交存前期物业公用设施收入等行为设定了法律责任,并明确法律法规对违反本规定的行为已有法律责任规定的,从其规定。(第三十八条至第四十条)

此外,《规定》还对物业管理招标平台建设、物业管理用房配置等作了专门规定。


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